대출 한도(LTV, DSR, DTI) 용어에 대해 알아보자!(Feat. 빚 받는 것도 능력?)

안녕하세요!
열부 입니다. 요새 가장 핫한 이슈 중 하나인 대출 규제 완화를 두고 LTV, DSR, DTI 등 생소한 단어가 많이 들립니다. DSR이 뭐길래 "DSR은 그대로 두고, LTV만 늘려주는게 소용이 없다." "LTV라도 늘려줘라"라는 이야기가 나오는 지, LTV, DSR, DTI 등 용어에 대한 정의와 예시를 통해 알아보도록 하겠습니다.

근래 가장 핫한 안건 중 하나인 LTV 완화 공약 뉴스

LTV, DSR, DTI의 사전적 정의에 대해 먼저 알아보자. 네이버 어학사전 중 발췌.

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LTV(Loan To Value ratio) - 대출 받으려는 사람이 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율

DSR(Debt Service Ratio) - 대출 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율

DTI(Debt To Income) - 대출 받으려는 사람의 금융부채 상환능력을 소득으로 따진 대출한도 비율

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이렇게 사전적 정의를 보아도 와닿지는 않을 것이다. 각각의 비율을 구하는 식을 살펴보자. 즉, LTV는 주택 담보 대출에 대한 비율만을 계산하지만, DSR과 DTI는 총 대출의 이자 더 나아가 DSR은 원금을 분할 상환 하는 금액까지 포함되다 보니 좀 더 신경써야 할 부분이 많다.

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2022년 4월 현재, 투기과열지구와 조정지역의 LTV 기준은 아래 표를 참조하자. 해당 표를 바탕으로 예시를 통해 대출 총 가능 금액을 알아보고자 한다.



※ 투기과열지구

부동산매매가 기준	LTV 한도
9억 이하	40%
9~15억	20%
15억 이상	주택 담보 대출 불가
6억 이하	60%
6~9억	50%(최대 4억원)

※ 조정지역

부동산매매가 기준	LTV 한도
9억 이하	50%
9억 초과	30%
5억 이하	70%
5억~8억	60%(최대 4억원)

현정부에서 DSR, DTI는 보다 간단하게 적용된다.
DSR : 40%, DTI : 60%(2014년 6월부터 단일화)


자, 그렇다면 예시를 들어서 한번 이해를 해보자. 만약, 모기업에 다니고 있는 연봉 7000만원(세전)을 벌고 있는 직장인 철수가 투기과열지구에 10억짜리 집을 (신용 대출 1억(금리 3.5%, 상환 만기 5년)과 함께) 열~심히 노력해서 마련을 했다. 과연 철수는 대출을 얼마까지 받을 수 있을까? LTV, DSR, DTI를 각각 계산해보자.

LTV = 20% (투기과열지구 기준 9~15억)
DSR = 40%
DTI = 60%

즉, 철수는 10억 아파트를 보유하고 있으므로 아파트를 담보로 10억*0.2= 2억의 대출을 일으킬 수 있다. 현재 DSR은 40%로 주택 담보 대출만 일으킨다면, 1년에 갚아야 하는 원리금 상환액이 1200만원(35년 원리금상환, 금리 5%)로 DSR 범위내에 속한다. 다만, DSR은 기타 대출 원리금 상환액을 포함하고 있기에 1억 신용 대출(금리 3.5%, 상환 만기 5년)에 대한 계산이 중요하다. 신용 대출은 1년간의 이자 + 원금분할 계산로 계산하기 때문에 신용 대출은 DSR 규제에 큰 영향을 미친다. 1억 신용 대출에 대한 원리금 상환액은 계산치는 1억*3.5%+1억/5년으로 2천3백50만원 이다. 따라서 DSR을 계산해보면 아래와 같이 된다.

신용 대출 1억으로 인해 2억의 주택 담보 대출이 Full로 불가능 하다. 따라서, 신용 대출을 조금 갚아서 DSR 규제에 맞게 맞추던지, 주택담보 대출을 줄이던지 둘 중 선택을 해야한다. 더 많은 목돈이 필요하다면 갚을 수 있는 기간이 더 긴 주택 담보 대출 비율을 늘리는 것이 현명하다. 따라서 철수가 대출을 최대로 받고 싶다면, 신용대출을 6800만원만 받도록 3200만원을 갚아서 주택 담보 대출을 2억으로 만드는 것이 더 나은 방법이 될 수 있을 것이다. 1) 신용 대출 1억 유지시, 주택 담보 대출 : 약 9천만원 가능. 2) 신용 대출 6800만원 변경 시, 주택 담보 대출 : 2억원 Full 가능. 3천200만원만 갚을 능력이 된다면, 1억 1천만원을 더 빌릴 수 있는 것이다.

1) 신용 대출 1억 유지 시, 주택 담보 대출 : 9천만원(35년, 금리 5%)

2) 신용 대출 6800만원으로 변경 시, 주택 담보 대출 : 2억원(35년, 금리 5%)

이렇게 LTV, DSR, DTI에 대하여 알아보았다. 대출을 많이 받을 수 있는 것도 곧 개인의 능력이 아닌가
싶다^^

열부의 한줄평 : DSR을 묶어두는 한, LTV를 풀어주는 것은 " 500원 줄테니, 먹고싶은거 다먹고 사고 싶은거 다사고와~" 하는 느낌이다. 단, 많이 버는 사람들이 돈을 더 많이 빌릴 수 있게 해주는 건 당연한건가? 싶기도 하다.

- 해당 글은 투자를 권장하는 글이 아니며, 투자에 대한 모든 책임은 개인에게 있습니다 ^_^
- 공부 중인 글로, 알고 계신 내용과 다르시다면 알고 계신게 맞습니다^^