깡통 전세? 깡통 전세란 무엇일까?

전세를 구하기 위해 전세 발품을 팔다보면 소위 "깡통전세"라는 말을 간혹 듣게 된다. 다들 위험하다. 조심해라. 라고 말을 해주지만, 정작 "그게 뭔데요?"라고 하면 "전세가격이 매매가보다 높은거야."라고 할 뿐 정확히 위험한 이유를 설명해 주지 못한다. 자, 그럼 깡통전세가 무엇인지? 왜 위험한지 알아보자.

심심치 않게 볼 수 있는 깡통전세 사기 뉴스.

처음 우리가 부동산에서 전세 계약을 할때, 전세금은 당연히 돌려받는 다고 생각을 하고 계약을 한다. 여기서 부터 문제의 시작이다. 사실 전세라는 제도는 우리나라에만 존재하는 특이한 제도이다. 사람들은 집을 내가 사기 어려우니까, 모아놓은 돈 + 은행돈(낮은 이율) 로 집을 살면 얼마나 좋은 제도인가? 라고 생각하겠지만 이 제도는 임차인보다 임대인에게 훨~씬 좋은 제도이다. 전세가격이 매매가격을 밑에서 받쳐주고 있기 때문에 쉽게 집값은 떨어지지 않는 구조이며, 가끔씩은 전세가격이 매매가격 보다 비싼 매물도 발생한다. 이런 형태가 바로 "깡통 전세"의 한 형태이다.

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"깡통전세"의 유형 2가지

1) 집값이 전세가격 보다 낮은 경우
2) 집값이 (주택담보대출 + 전세가격)보다
낮은 경우

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자, 그러면 깡통전세가 발생하면 무엇이 문제인가? 하는 의문이 생길 것이다. 가장 큰 문제는 임차인이 전세금을 돌려 받지 못 할 확률이 매우 매우 높다. 왜냐하면 전세계약이 만료되거나 추후 집값이 떨어지는 경우 대출금을 내기 위해 모든 돈을 사용하게 되어, 이로 인해 보증금이 모자라게 되는 상황이 발생하는 경우가 종종 있기 때문이다. 임대인이 채무 불이행으로 인해 계약한 부동산이 경매에 넘어가게 된다면? 현재 매매가보다 낮은 가격에 낙찰되게 되고... 임차인은 내돈(전세금)을 받을 확률이 더더욱 낮아 지는 것이다.

그렇다면! 어떻게 예방해야할까?

1) 계약하려는 공인중개사 확인하기.

- 공인중개사와 선수(깡통전세 사기꾼)가 합동해서 처음 부터 사기를 칠 가능성이 있다.
한 자리에서 오래된 공인중개사와 컨택하여 진행하도록 하자.

2) 직접 지역을 방문해서 주변 시세를 알아보자.

- 내가 살려고 하는 곳이 어떤지 확인도 할겸, 주위 공인중개사를 이곳 저곳 다니면서 매매가와 전세 시세를 대략 알아보자. 빌라는 아파트, 오피스텔과 달리 부르는 값이 제 각각이므로 매매가 확인이 힘들다. 하지만 지역의 평균적인 가격 형성대를 알면 내가 계약하는 전세가가 더 높은지는 파악이 될 것이다.

3) 전입신고, 확정일자는 반드시 확인할것!

- 전입신고를 미뤄달라고 한뒤 그 사이에 집주인이 주택담보로 대출을 받는 경우도 있다. 이 경우 안타깝지만 나의 소중한 전세금은 날라갔다고 보면 된다. 무조건 전입신고를 하고, 확정일자까지 받자.
전입신고 : 주민등록상 주소지 이전, 확정일자 : 임대차계약서에 날짜가 기재된 도장을 찍으면 대항력이 생김. *대항력 : 법적으로 주장할 수 있는 효력

4) 시세 보다 저렴한 빌라는 무조건 의심하자!

- 세상에 꽁돈은 없다. 무조건 발품을 팔고, 손품을 팔자. 다시 한번 말한다 세상에 꽁짜는 없다!

 

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이렇게 깡통전세가 무엇인지, 어떻게 예방할 수 있는지를 한번 알아보았다. 물론 이런 일을 마주쳐서도 안되겠지만, 알아두어서 나쁠건 없으니 한번 더 숙지하는 것이 좋을 듯 하다.